Les deux composantes d’un loyer binaire forment un tout indivisible. La fixation du loyer de base n’est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais est régie par la volonté des parties puisque le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative et qu’il n’est pas possible d’y ajouter une autre valeur (1re espèce), l’extension conventionnelle du statut n’y changeant rien, les parties ne pouvant stipuler que sur les droits dont elles ont la libre disposition (2e espèce).